因借名买房产生的纠纷

    现实生活中，常有些人出于某种特殊原因或为了达到某种特殊目的，借用他人名义购买房屋，但借名买房存在较大风险，常因此引发一系列纠纷。下面是一份法院对因借名买房引发的执行异议纠纷的判决书：

    原告朱某与被告莫某、裴某、第三人侯某、刘某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱某的委托诉讼代理人陈某及张某，被告莫某的委托诉讼代理人赵某，被告裴某，第三人侯某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    朱某向本院提出诉讼请求：1.不得执行裴某名下的案涉房屋；2.确认案涉房屋和涉案车位归朱某所有；3.判令裴某协助朱某办理产权过户登记；4.本案诉讼费用由莫某、裴某负担。事实和理由：2016年11月7日，XX仲裁委员会XX案件对莫某与侯某、刘某、裴某之间的借款合同纠纷作出仲裁裁决:一、解除双方于2016年3月31日签订的循环借款合同;二、侯某返还借款本金40万元并支付相关利息；三、刘某、裴某对上述借款本金及利息以人民币40万元为限额承担连带清偿责任等。2018年1月29日,朱某对执行标的提出书面异议，本院于2018年2月2日作出XX号执行异议裁定，驳回了朱某的异议请求。朱某出生于中国,青年时期去国外工作并在XX定居。作为海外华人,对祖国有深厚的感情。因朱某生于南方,又长期生活在热带地区，回国旅游时喜欢上了XX这个景色秀美的城市。2013年6月，裴某得知朱某准备购房之后,主动要求帮助朱某购买案涉房屋和涉案车位。朱某基于对裴某的信任,先后三次出资共计195,075.85元人民币(系新币兑换)委托裴某向开发商交纳首付款。因裴某在交纳房款时将购房手续及购房合同全部写到自己名下,并在2013年8月以自己名义在XX银行分行办理了15年的按揭贷款后,要求朱某按期偿还贷款。朱某发现裴某已将房产购买手续办理到自己名下后,向其询问“为什么要将购房手续办到你的名下?”裴某回答:“外国人在中国购房不能办理手续。”朱某基于对裴某的信任,按照裴某的要求,按月将应还贷款汇款到裴某银行账户内,由裴某代向银行还贷。房屋交付后,朱某又出资对房屋进行了装修,每逢回国度假时便回到该房居住一段时间。裴某利用自己对该房屋名义持有权,从偶尔居住到后来长期居住,并对该房产实际占有。朱某因长住国外,不便对该房产进行管理,不得不同意裴某在此房暂时居住。2015年12月4日，朱某与裴某签订房产权益证明书,确认了朱某以裴某名义购买的案涉房屋和车位的所有权属于朱某。双方确认:按揭贷款已经由朱某一次性提前偿还给了银行。朱某还清贷款后要求裴某从该房产中迁出,但裴某拒绝搬迁,并无理由地占据朱某的房产。2017年8月末,朱某回到XX市该房屋中将裴某的物品打包后送到其父母家,收回自己的房产。并在同年9月3日向XX市人民法院起诉,请求法院判决确认案涉房屋和车位属于朱某所有，并判令裴某迁出并将房产和车位交还。裴某用电话确认争议房产属于朱某所有,但拒绝出庭应诉。XX市人民法院缺席审理并准备下达判决书时,莫某申请本院执行并要求执行法官阻止XX市人民法院下达判决。经朱某查询后发现:莫某与裴某之间仅是民间借贷担保关系,裴某虽然是以个人信用为侯某担保,但该民间借贷的债务人侯某和另一担保人刘某是夫妻关系。即莫某与侯某之间的民间借贷,以刘某和裴某为担保人,而莫某申请仲裁时只查封以裴某名义购买的房产,而未对侯某和刘某的财产进行查封。朱某有理由怀疑,从裴某主动出借身份为朱某购买房产开始到莫某与侯某、刘某、裴某的民间借贷担保仲裁案件,是一起合谋诈骗外国公民钱财的骗局。在这起民间借贷担保纠纷中,借贷双方在合同中隐藏侯某、刘某的夫妻关系,在仲裁中继续隐瞒侯某、刘某的夫妻关系。在侯某、刘某既有财产又有产业的情况下,莫某却只查封裴某在不动产登记中心备案的房产,而查封和仲裁活动却发生在朱某刚刚偿还完贷款后不久。另外,莫某2016年4月11日申请XX法院查封本案争议房产,XX仲裁委2016年11月作出裁决。裁决生效后,莫某并未申请法院执行查封房产。朱某起诉裴某时,法院也未发现裴某已经备案的房产因借贷保证合同纠纷被莫某申请法院查封。2017年9月，朱某对裴某起诉并申请XX市法院查封该房产时,裴某隐瞒房产被查封的情况,产权登记机关也未告知法院有查封。莫某在仲裁生效后一直没有申请法院执行,2018年1月,莫某在得知法院即将对本案判决时,才申请本院执行,并由本院执行程序阻止判决。朱某有理由怀疑是裴某与莫某合谋制造执行事由,企图非法占有朱某的合法财产。XX市法院在本院阻止判决的情况下,按照审判原则指导朱某先行撤诉,通过本院的执行异议程序解决房权的归属。莫某申请法院执行的依据是仲裁机构对民间借贷关系的裁决,即莫某与裴某之间生效的仲裁裁决书仅涉及债务纠纷,与本案争议的房产没有任何关系。虽然莫某申请法院查封了争议房产,但被查封的房产属于朱某出资购买的外国公民在中国的合法财产,应该受到中国的法律保护。因此,请求法院查明本案争议的事实并裁决莫某对本案争议的房产不予执行。最高人民法院XX号民事裁定书审理的XX借名购房合同纠纷案件和最高人民法院XX号裁定书审理的XX借名购房纠纷案件,裁决书中体现的权威审判原则是:诉讼双方存在隐名买房协议,且有充分的证据证明诉争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由借名人支付的,则可认定登记在出名人名下的房屋属于代持有性质,房屋所有权不归出名人所有,而应归借名人所有。基于以上事由和最高人民法院已经公开的审判原则,请求依法判决并支持朱某的诉讼请求。

    莫某辩称，1.案涉房屋应为裴某所有。莫某的查封执行均合法，可以执行。房屋的买卖合同，发票等，一切与房屋有关的手续均是由裴某签字，没有朱某任何痕迹，房屋与朱某无关。按物权法定原则房屋所有权为裴某所有，双方房屋所有权发生争议的XX法院XX号民事案件，朱某已经撤诉。2.我国法律不限制外国人在国内购房，朱某委托裴某购房，不符合本案的客观事实。相关的法规及文件详细规定了外国人购房的条件及程序，本案并不存在委托购房的关系，裴某购房与朱某无关。如果是委托购房关系，按照上述规定，应该依法办理委托公证，没有办理相关的法定手续，也没有其他证据证明双方是委托购房关系，该法律风险应由朱某承担，其应向裴某主张一般的债权关系。而且裴某也不承认双方是委托购房的法律关系，朱某与裴某为男女朋友关系，而且双方合作经营大客车，有生意上的合作关系，双方的经济往来较多，也不能证明朱某给裴某支付的款项是支付了购房款。先签订房屋买卖合同购房，后签订房屋权益证明也不符合事实及客观逻辑，因此本案不能证明是委托购房关系，房屋就是朱某所有。3.朱某没有正式的商品房买卖合同，没有支付房款的凭证，房屋也是由裴某实际占有居住。在2015年7月2日交完贷款解除抵押登记，直至2016年5月10日被莫某查封后，这期间内朱某没有办理更名过户手续，也没有依法主张合法权利。上述四点不符合司法解释所要求的四个要件。综上，本案应驳回朱某的诉讼请求。

裴某辩称，案涉房屋的首付款及结清款是裴某支付，但结清款是裴某用朱某给其转账的款项去支付的。首付款先期是裴某支付，后期朱某将该款项转账给裴某了，但在购房期间裴某与朱某属于共同生活，共同生活了6年，没有买房之前共同生活了2年。后来，因为家庭琐事，朱某逼迫裴某把房产更名到其名下，所以裴某向朱某写了协议书，写完协议书之后裴某与朱某还继续在一起生活。朱某在2015年1月份回国之后就提出要分手，并且让裴某搬出涉案房屋，当时裴某没有搬出，朱某在2017年8月末回国时，把裴某的东西打包邮回裴某老家并换了锁，用微信通知了裴某。裴某回复这是违法的，案涉房屋是在裴某的名下，且朱某还威胁了裴某及其家人的安全，为了保护家人裴某就没有回到案涉房屋。后来朱某说已经起诉了，裴某认为朱某是利用其在中国买房，因为对外国人是做不了贷款的。

刘某、侯某共同述称，裴某和朱某的关系不清楚，借款是真实的，不存在骗取房屋的事情。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过各方当事人的陈述及对现有证据的审核、认定，本院认定事实如下：2013年6月8日，裴某与XX公司签订商品房预定书，预约购买案涉房屋，裴某在落款处签名并捺印。2013年8月7日，裴某与XX公司签订商品房买卖合同，贷款购买案涉房屋，裴某在落款处签名并捺印。而后，XX公司向裴某分别出具两份购房发票。经朱某、莫某及裴某共同确认，在发生本案诉讼时，商品房买卖合同原件在莫某处保存，购房发票等原件在朱某处保存。2014年1月6日，裴某与朱某签订证明书一份，记载内容归纳为：朱某借用裴某名义购买了案涉房屋，首付款与贷款及利息均系由朱某支付，贷款归朱某还清，案涉房屋产权归朱某所有，朱某及裴某均在落款处签名及捺印。2015年7月2日，案涉房屋剩余贷款365,085.72元由裴某账户一次性转入还贷账户，购房款付清。2015年12月4日，朱某与裴某签订房产权益证明书一份，记载内容归纳为：裴某系自愿为朱某购买案涉房屋办理贷款，朱某分三次支付首付款项共计195,075.85元，每月贷款系朱某按月支付，剩余贷款365,085.72元系朱某支付，案涉房屋产权归朱某个人所有，房主是朱某，朱某及裴某均在落款处签名及捺印。朱某向本院提交XX向国内的汇款凭证27张，主张包括购买案涉房屋相关款项在内，裴某收到朱某的汇款共计1,248,455.66元,裴某予以否认，但裴某自认其为购买案涉房屋支付的相关费用朱某均已向其支付完毕。另查明，朱某及裴某均自认双方在朱某归国期间存在同居关系。案涉房屋尚未办理产权登记，亦未核发不动产登记证明。

    再查明，2016年5月10日，XX法院作出XX号民事裁定，查封案涉房屋，期限三年。2016年11月7日，XX仲裁委员会对莫某与侯某、刘某、裴某之间的借款合同纠纷一案，作出XX号仲裁裁决:一、解除双方于2016年3月31日签订的循环借款合同;二、侯某返还借款本金40万元并支付相关利息；三、刘某、裴某对上述借款本金及利息以人民币40万元为限额承担连带清偿责任等。2018年1月15日，莫某向本院申请执行。2018年1月29日,朱某对执行标的向本院提出书面异议，本院于2018年2月2日作出XX号执行异议裁定，驳回了朱某的异议请求。

    还查明，朱某曾于2017年9月13日以物权确认纠纷为由向XX市法院起诉裴某，而后在该案作出判决前撤回起诉。朱某在本案中辩解称，系人民法院原因导致该案未能及时作出判决，系依照人民法院要求在该案撤回起诉。

    认定上述事实的证据有：商品房预定书、商品房买卖合同、购房发票、证明书、汇款凭证、提前还贷凭证、房产权益证明书、XX号民事裁定书、XX号仲裁裁决书、XXX民事裁定书、XXX号执行异议裁定书。

    本院认为，本案争议的焦点问题为朱某对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益、案涉房屋能否确认归朱某所有、案涉车位能否确认归朱某所有、朱某主张裴某应协助其办理产权过户登记是否具有事实及法律依据。

    一、朱某对执行标的享有足以排除执行的民事权益，不得执行案涉房屋。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，朱某主张其系借用裴某名义与万科公司签订商品房买卖合同，购买了案涉房屋，基于该份买卖合同所产生的相应权利义务关系应由朱某享有。裴某虽予以否认，但裴某自认其为购买房屋支付的所有款项朱某均已向其返还支付完毕，且裴某在其与朱某签订的证明书及房产权益证明书中均承认了案涉房屋系朱某借用其名义购买，案涉房屋相应的权利义务均归朱某所有，裴某在上述两份证明落款处签名并捺印。裴某在庭审中主张是在受到朱某的胁迫之下才在相关证明上签字，但其并未向本院提交任何证据证明存在胁迫行为。综上，可以认定朱某与裴某之间形成了隐名代理关系，即案涉房屋商品房买卖合同虽系裴某与万科公司签订，裴某也未向万科公司披露购买案涉房屋的实际出资人为朱某，但与万科公司就案涉房屋形成商品房买卖合同关系的应为朱某，相应权利义务应归朱某享有。本院认为，朱某基于案涉商品房买卖合同对案涉房屋享有一种物权期待权，而莫某系基于一般金钱债权执行查封的案涉房屋，该房屋并非执行依据确定的特定交付物，也未设定抵押，莫某对案涉房屋并不享有优先受偿权，即莫某对案涉房屋所享有的实质上是一般债权请求权。当上述两种权利发生冲突时，比较优先性，朱某对案涉房屋的物权期待权应当优于莫某的一般金钱债权，故朱某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对朱某不得执行涉案房屋的诉讼请求,应予支持。

    二、案涉房屋暂不能确认归朱某所有。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据前述可知，朱某目前对案涉房屋享有的系一种物权期待权，而案涉房屋尚未办理产权登记，故本院暂不能确认案涉房屋归朱某所有，对该项诉请不予支持。

    三、案涉车位并未被莫某查封，不属于莫某执行案件的执行标的，而朱某关于裴某应协助其办理产权过户登记的诉请包含给付内容，故朱某关于确认车位及裴某协助更名过户的两项诉请均不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予审理。

    综上所述，对朱某诉讼请求成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，判决如下：

    一、不得执行涉案商品房；

    二、驳回朱某的其他诉讼请求。