安置房买卖纠纷浅析及注意事项提醒

拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋，安置房由于建成后实际交付到办理产权证存在较长时间，且因其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，存在较长的“限售期”。故双方签订房屋买卖合同后无法及时过户，而几年时间过后产权实际办理下来满足过户条件时，房价往往大涨，因此卖家毁约率相当高。有的卖家直接提出涨价，有的卖家想法设法阻止合同继续履行，因此产生了较多的纠纷。本文就对安置房买卖中容易出现的纠纷及注意事项作一个简要的解析。

1、在限售期内所签的房屋买卖合同是否有法律效力？

根据现行有效的法律规定及目前的司法实践来看，原则上限售期内所签的安置房买卖合同是具有法律效力的，只是须在取得房产证后才能过户。

案例1：周某某、伍某某等与李某某等确认合同无效纠纷一案

法院认为：《安置房买卖合同》载明案涉房屋属拆迁安置房且原告周某某、伍某某并未取得房屋所有权证书，签约双方对此清楚知晓，被告李某某、万某按照约定已向原告周某某、伍某某支付相应购房款并已实际占有、使用案涉房屋，故可以认定《安置房买卖合同》的签订系各方真实意思表示。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”的法律规定系从不动产物权变动角度进行的规定和限制，而非对合同行为的规定和限制。安置房上市交易时间限制系从过户时间上对该类房屋进行规制，并不意味着该类房屋一概不得进行交易。因此，案涉房屋买卖行为并不为国家法律或法律行政法规所禁止，房屋未办理物权登记的事实不影响《安置房买卖合同》的效力。案涉合同不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，应为合法有效，对签约方均具有拘束力。原告周某某、伍某某基于诚实信用原则应按约履行合同义务。

2、由于房价上涨，卖方要求买方加价否则不同意过户怎么办？

若安置房买卖合同并无法律规定的无效情形，则该生效合同所约定的权利、义务对买卖双方均具有约束力，因此只要该安置房取得了产权符合过户的条件，则买方完全可以向法院起诉要求卖方履行合同义务且不需要超出合同约定之外支付所谓的房价上涨费用，待法院做出判决支持买方过户的诉讼请求后，若卖方仍不配合过户，则买方可以凭此生效的法律判决书向法院申请强制执行，这种情况下一般不需要经过卖方签字配合等即可实现过户。

案例2；吴某某与赖某4、王某房屋买卖合同纠纷一案

赖某4辩称：双方签订房屋买卖合同属实，原告已支付了房款37.7万元。但结合当时的交易价格和目前的房价，在该小区大量存在房屋买受人找补差价给出卖人的情况。在原告补偿部分房款后，被告才同意将房屋过户，否则，不同意办理过户登记手续。

法院认为：原告与被告签订的《安置房买卖合同》，真实合法有效，各方当事人均应恪守履行。原告提供的《情况说明》，证实了案涉房屋已具备办理不动产权的条件，被告未及时申办房屋产权证及履行过户义务，已构成违约，应当承担继续履行房屋过户登记的义务。

3、卖方能否以同意支付违约金为由拒绝过户？

 这个主要取决于买方的态度。按照法律规定，卖方违约的情况下，买方作为守约方可以要求继续履行合同，也可以选择要求卖方支付违约金，因此如果买方要求卖方过户，即使卖方同意支付违约金也不能免除其配合过户的义务。

故而实务中，有些买方向卖方妥协，满足卖方的加价要求或是接受卖方的违约金而放弃要求过户的权利其实非常可惜。

• 安置房满足过户条件时，卖方已经死亡怎么办？

卖方生前与买方签订的安置房买卖合同只要符合法律规定，是双方真实意思表示，则该合同内容合法有效。在案涉房屋取得产权后，根据合同约定，卖方负有协助办理产权过户登记的义务，该协助义务属于履行特定行为之债。即使卖方死亡，卖方的继承人如果继承了该套房产，也应当一并继承卖方对买方所负有的协助过户义务，如继承人拒不配合过户，则买方完全可以向法院起诉要求卖方配合过户。

案例3、李某、吴某某等与戴某某等房屋买卖合同纠纷一案
　　基本事实：

2012年4月16日，李某、吴某某与代某某签订《安置房买卖合同》，约定代某某将案涉房屋转让给李某、吴某某。合同签订当日，吴某某在其中国建设银行账户取款135000元，代某某出具收条一份，载明“今收到李某、吴某某怡和新城××区××栋××单元××楼××号房款135000元”。案涉房屋是由代某某于2011年12月29日从同安街道办事处接受安置所得。代某某与戴某某、代德长系同胞弟兄，代某某于2015年3月13日因病死亡，戴某某、代德长作为代某某的第二顺位继续人，就代某某生前安置所得的案涉房屋，于2018年12月在成都市龙泉公证处办理了公证继承，并以(2018)川成龙证内字第××号公证书申请办理并取得了案涉房屋的不动产权证，编号是川(2019)龙泉驿区不动产权第0××9、0××0号。

法院认为：

代某某生前与原告李某、吴某某签订的安置房买卖合同，属双方真实意思表示，合同内容合法有效，原告李某、吴某某的房款支付义务已履行完毕，代某某已将案涉房屋交付给原告李某、吴某某占有使用至今。在案涉房屋取得产权后，根据合同约定，代某某负有协助办理产权过户登记的义务，该协助义务属于履行特定行为之债。现因代某某死亡，被告戴某某、代德长作为代某某的继承人，在接受对案涉房屋的继承时，也应当一并继承代某某对原告所负有的就案涉房屋产权过户至原告名下的履行特定行为之债，故原告要求被告履行协助过户义务，于法有据。

• 由于限购政策，买方不具有购房资格怎么处理？

首先，买方可以根据相关政策积极使自身具有购房资格后根据合同约定要求买房配合过户。如果买方的购房资格无法解决，即合同目的无法实现，此时根据《民法典》相关规定是可以解除买卖合同的。此时，如果是因为乙方违约导致合同目的不能实现的，则违约方仍应当承担违约责任，如本可以在限购政策出台之前完成过户，系由于一方违约拖延导致过户手续在限购政策出台之前没有完成，则拖延的一方属于违约方，需要承担违约责任。

案例4：方某某等与曹某某等房屋买卖合同纠纷上诉案

法院认为：上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议在于被上诉人是否具有合同单方解除权。
　　根据合同约定，双方应于被上诉人取得系争房屋小产证后五个工作日内进行网签并办理审税、过户手续，而被上诉人系在2017年1月取得了产证，系争房屋也已经满足了上市交易的条件，但根据本市2016年3月出台的购房政策，上诉人于该时仍属于限购对象，双方当事人在当时的客观条件下无法依约继续履行，属于履行不能。本院认为，“合同目的"具有整体性，在房屋买卖合同中，转移所有权并进行过户登记系最重要的“合同目的"，该目的需要出卖人与买受人共同配合履行方能实现，而不应以当事人合同地位为准将“合同目的"割裂开来。故一审认定涉案房屋买卖合同于2017年1月属履行不能，其合同目的无法实现，于法不悖，本院予以支持。并且，造成上述合同履行不能的原因系由上诉人自身不符合购房条件所造成，虽然其中有本市购房政策变化的因素，但购买动迁安置房本就具有一定的风险，上诉人应合理预期，谨慎判断，风险自负，其无权要求在合同履行过程中并无过错的被上诉人延长合同履行期限。上诉人于2017年4月仍不符合购房条件，早已超过了合同约定的履行期限，被上诉人于该时无论从双方约定还是法律规定来审视，均已具有单方合同解除权，一审据此确认被上诉人于该月向上诉人发送《合同解除函》的效力，于法不悖，本院予以支持。虽然上诉人主张其于本案二审期间已经符合购房条件，但合同已于2017年4月解除，故其要求继续履行的诉请，本院实难支持。

• 卖方违约导致不能过户时，应当承担什么责任，房屋增值部分归谁？

卖方违约导致不能过户，如该安置房产权并未办到卖方名下或产权下来后卖方一房二卖等将房屋转移到了其他善意第三人的名下，此时卖方不具有该套房产的处分权，从而买方要求过户的目的不能实现。此情形买方只能要求卖方承担违约责任，同时根据目前司法实践的主流意见，房屋增值部分应当算作买方的损失，也应当由卖方赔偿给买方。

案例5、胡某、王某某房屋买卖合同纠纷二审

法院认为：在签订案涉房屋买卖合同时，限购政策尚未实施，宋某某应具有购房资格，双方应当依照约定履行义务。从履行情况来看，宋某某依约支付了定金和首付款后，胡某、王某某应当办理银行贷款提前还款手续，但胡某、王某某未能办理银行贷款提前还款手续，反而因未能按期偿还借款引发诉讼，导致案涉房屋买卖合同继续履行存在障碍进而引发诉讼。因此案涉房屋买卖合同不能继续履行的原因在于胡某、王某某。

胡某、王某某行为已构成违约，应承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现宋某某要求胡某、王某某返还购房款、支付增值损失具有事实和法律依据。就房屋增值损失，因该损失是违约损失，因此胡某、王某某应承担赔偿责任。

7、注意事项

安置房买卖时往往并不具有产权证，且涉及的人员较多、买卖合同履行周期长，等待过户时间长，可能涉及到房价波动，政策变动等诸多不确定的因素，因此购买安置房时买方需要比购买其他商品房更加谨慎。

（一）注意核实卖方是否具有处置权

 购房产权证还没有办出来的安置房,要注意核实拆迁安置补偿协议，确认卖方是否为被安置人口，了解待售安置房有哪些共有人，要求查看对方的《拆迁安置补偿协议》或者《安置公示表》等证明。建议要求拆迁安置补偿协议涉及家庭成员在安置房买卖合同上签字，以避免卖方签订的买卖合同虽然有效，但因其不具有房屋所有权而导致无法过户。

（二）房屋买卖合同的内容要尽量详细。

买卖合同的内容非常重要，一定要约定详细，对付款方式、交房、交易过户、税费承担、户口、抵押、违约等条款要尽量全面,特别是违约条款的设定,要做到既要合法又要能制约对方违约,违约金约定过高法律不予保护,约定过低不能制约对方,所以在违约条款的设置上一定要重视。

（三）避免自身违约，关注过户条件，及时提出过户要求

签约后要避免自身违约，安置房买卖合同一般会有较长的履行期限，在此期间买方一定要按照合同约定履行自己的合同义务，同时买方要做到关注过户条件，一旦满足过户条件，应第一时间提出过户要求，必要时采取法律措施，防止卖方将房屋转移到其他人名下，导致卖方要求过户的目的不能实现。