一问一答析《民法典》新规之居住权

    2021年1月1日即将正式实施的《中华人民共和国民法典》被誉为“社会生活的百科全书”，是新中国第一部以法典命名的法律，较之前的《民法通则》、《民法总则》有不少广受关注的创新与亮点，而新设的“居住权”毋庸置疑就是其一，下面笔者就抛砖引玉给各位读者介绍一下居住权的相关规定。

    问：什么是居住权？

    答：居住权是民法典新增设的一种用益物权，区别于土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权，居住权的权能为占有、使用，不具备收益权能。这是因为居住权的设立是为了保障公民基本的生活居住需要，而并非收益营利。

    相关法条：《民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

    问：应当如何设立居住权？

    答：居住权可以通过订立书面合同的方式或者遗嘱方式进行设立。《民法典》第三百六十七条规定了居住权合同一般应当包括的条款，姓名或名称、住所、位置、条件和要求、期限、争议解决方法，但并非强制性条款，当事人可以根据实际情况自己进行增减。

    相关法条：《民法典》第三百六十七条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

《民法典》第三百七十一条规定：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

    问：居住权的设立是否应经过登记？

    答：居住权作为一种用益物权，是一种绝对利。居住权人对房屋具有较强的管理力和支配力，能够基于物权请求权保护自己的权利。通过登记而设立居住权，居住权就具有了对世性，能够对抗第三人，当事人利益可得到最大程度的保护。如：如果房屋存在居住权登记，即使所有权人出卖房屋，居住权人的居住权也可对抗新的受让人，尽可能避免因所有权人对房屋的处分而造成居住权无法实现。

    相关法条：《民法典》第三百六十八条规定：设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

    问：居住权的设立是否需要支付对价？

    答：居住权具有一定的人身属性，故一般是无偿设立的，但随着社会经济的发展，养老需求日益提高，养老方式不断变化，出现了以房养老的新模式，允许当事人通过约定有偿设立居住权能够更好满足养老需求。

    相关法条：《民法典》第三百六十八条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。

    问：居住权是否可以转让、继承？

    答：居住权具有一定的人身依附属性，故法律规定其不得转让、继承，否则居住权人还可以以此获得收益，违背了满足特定人基本生活居住的制度初衷。因此，居住权原则上也不允许出租，当事人另有约定的除外。这是因为在某些特殊情况下，比如以房养老情形下，老人生活拮据，法律允许当事人达成居住权人通过出租房屋获取收益的合意。

    相关法条：《民法典》第三百六十九条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

    问：居住权何时消灭？

    答：居住权在两种情形下消灭，一是约定的居住权期限届满时，二是居住权人死亡时；二者满足其一皆可。出现上述情形时，居住权即消灭，消灭后应及时办理注销登记，但注销登记并非居住权消灭的要件，此与居住权的设立登记有所不同。

    相关法条：《民法典》第三百七十条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。